Nowa siedziba

 

zwykle
Czasopismo Rzeczpospolita

Magdalena Szczepańska
Doradca podatkowy, Manager w Doradztwo Podatkowe WTS&SAJA Sp. z o.o.

Artykuł został opublikowany w dzienniku Rzeczpospolita w dniu 11.04.2016.

Do prac polegających na zerwaniu na krytych balkonach płytek i izolacji, lokalizacji i likwidacji przecieków oraz położeniu nowej glazury można zastosować 8 proc. podatek, gdy budynek jest objęty społecznym programem mieszkaniowym.

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o remoncie ośmiu loggii w budynku wspólnoty. Przedmiotowe loggie nie wychodzą poza obręb budynku. Budynek liczy 422 m2 powierzchni użytkowej zajmowanej przez siedmiu członków wspólnoty. Remont loggii obejmowałby zerwanie dotychczasowych płytek i izolacji, ustalenie i likwidację przyczyn przecieków, wykonanie nowej izolacji i nowej glazury. Wspólnota otrzymała oferty na wykonanie przyszłych prac remontowych, gdzie w kosztorysach naliczono podstawową stawkę VAT wynoszącą 23 proc. Zdaniem zarządu wspólnoty stawka powinna jednak wynosić 8 proc. Kto ma w tym przypadku rację? – pyta czytelnik.

Ustalenie prawidłowej stawki VAT dla opodatkowania prac remontowych i budowlanych sprawia podatnikom wiele trudności. W przypadku podmiotu gospodarczego jakim jest wspólnota mieszkaniowa, jest to szczególnie istotne. W większości przypadków wspólnoty mieszkaniowe - jako podmioty zwolnione przedmiotowo lub podmiotowo z VAT - nie są uprawnione do odliczenia VAT i tym samym ponoszą koszt tego podatku. W takiej sytuacji ustalenie, czy nabywane usługi mogą podlegać opodatkowaniu VAT według obniżonej stawki VAT wynoszącej 8 proc. może oznaczać dla wspólnoty niższy koszt remontu.

W analizowanym przypadku należy zatem ustalić czy zgodnie z przepisami ustawy o VAT wykonywane na rzecz wspólnoty prace podlegają opodatkowaniu VAT stawką VAT 8 proc., tak jak uważa wspólnota, czy 23 proc., jak wynika z przesłanych ofert.

Trzy warunki

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT remont, modernizacja, termomodernizacja, przebudowa i konserwacja obiektów budowlanych lub ich części, które należą do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT 8 proc. (art. 41 ust. 12 ustawy o VAT).

W celu ustalenia, czy prace wykonane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej podlegają opodatkowaniu VAT według obniżonej stawki konieczne jest ustalenie czy:

  • prace te stanowią remont, modernizację, termomodernizację, przebudowę i konserwację obiektów budowlanych lub ich części,
  • obiekty budowlane, na których wykonywane są prace, należą do kategorii budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym,
  • spełniony jest warunek powierzchni lokali wskazany w ustawie o VAT wymagany dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych.

W ustawie o VAT nie ma definicji remontu

Ustawa o VAT nie definiuje pojęć wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, takich jak remont czy modernizacja. Pojęcia te zostały natomiast zdefiniowane w prawie budowlanym. Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

W zależności od zakresu robót

Z opisu stanu faktycznego wynika, że prace, które mają być wykonywane w budynku wspólnoty, będą obejmowały zerwanie dotychczasowych płytek i izolacji, lokalizację i likwidację przyczyn przecieków, wykonanie nowej izolacji i nowej glazury.

Gdy wykonanie prac będzie przede wszystkim polegało na lokalizacji i usunięciu przecieków w loggiach, a wymiana izolacji i glazury jest jedynie elementem koniecznym do ich przeprowadzenia, w takiej sytuacji istnieją argumenty za uznaniem, że prace wykonane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stanowią remont w rozumieniu prawa budowlanego.

W przypadku zakwalifikowania prac wykonywanych na rzecz wspólnoty jako remontu, pierwszy warunek do opodatkowania tych prac według stawki VAT 8 proc. zostanie spełniony.

Na podstawie PKOB

Drugim z warunków zastosowania obniżonej stawki VAT jest to, aby budynek należący do wspólnoty mieszkaniowej, w którym będą wykonywane prace, mieścił się w kategorii budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Kategoria ta obejmuje:

  • obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
  • lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowane w dziale 12 PKOB,
  • budynki instytucji ochrony zdrowia sklasyfikowanie w PKOB w klasie ex 1264, jeśli spełnione są warunki wskazane w przepisach o VAT.

Jeżeli budynek wspólnoty mieszkaniowej może zostać uznany za budynek mieszkalny w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, to według przepisów ustawy o VAT powinien on zostać zaklasyfikowany jako budynek objęty społecznym programem mieszkaniowym.

Limit powierzchni użytkowej

Ostatnim warunkiem, który należy spełnić w celu zastosowania obniżonej stawki VAT do remontu budynku jest to, aby budynek mieścił się w limicie powierzchni użytkowej. Z przepisów ustawy o VAT wynika, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

  • budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
  • lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 (art. 41 ust. 12b ustawy o VAT).

Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wspólnoty wynosi 422 m2. W tym przypadku istnieją wątpliwości czy budynek mieszkalny wspólnoty mieści się we wskazanym powyżej limicie. Wydaje się, że właśnie kwestia powierzchni budynku wpłynęła na złożenie ofert przez wykonawców, w których wskazali oni, iż remont podlega opodatkowaniu wg stawki VAT 23 proc. Usługi te są bowiem zamawiane przez wspólnotę i obejmują cały budynek, a nie poszczególne lokale. Istnieją jednak argumenty za uznaniem, że limit powierzchni w ogóle nie ma zastosowania do budynku wspólnoty, ponieważ prace nie dotyczą ani poszczególnych lokali mieszkalnych, ani budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Jednak nawet gdyby uznać, że remont dotyczy poszczególnych lokali mieszkalnych, stawka obniżona mogłaby potencjalnie mieć zastosowanie do remontu, jeżeli lokale te nie przekraczałyby powierzchni 150 m2.

To, że remont przeprowadzony przez wspólnotę będzie dotyczył loggii, nie powinien wpływać na stawkę VAT. Zasadniczo loggie to rodzaj krytego balkonu umiejscowionego w obrębie budynku. Takie loggie pomimo, że znajdują się poza zewnętrznymi ścianami budynku, nie wykraczają poza jego strukturę i bryłę.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach, podobnie jak sądy administracyjne w wydawanych wyrokach, wielokrotnie potwierdzały, że gdy prace remontowe dotyczą elementów konstrukcyjnych budynku niewykraczających poza jego bryłę, mogą zostać uznane za wykonywane w jej obrębie. W świetle tego orzecznictwa loggia może zostać zakwalifikowana jako nieodłączny element konstrukcyjny budynku.

Konieczna jest analiza

Reasumując, w celu potwierdzenia możliwości zastosowania stawki VAT 8 proc. wspólnota mieszkaniowa powinna zweryfikować czy zarządzany przez nią budynek należy do kategorii budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym oraz czy wykonywane prace będą miały charakter remontu. W takiej sytuacji warto skontaktować się z wykonawcami prac i przedstawić im argumenty przemawiające za możliwością zastosowania obniżonej stawki VAT. Każdorazowo w sytuacjach szczególnie wątpliwych warto rozważyć zwrócenie się do Ministra Finansów z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych.

Podstawa prawna:
Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.)

 

twitter  RSS Feed  WTS YouTube channel