Ewelina Buczkowska, Maja Dajczak
Puls Biznesu
Czynsz dzierżawny jest jednym z typowych wydatków ponoszonych podczas budowy np. farmy wiatrowej, budynku biurowego lub innych środków trwałych na dzierżawionym gruncie. Kwalifikacja podatkowa czynszu dzierżawnego nie wynika jednak wprost z przepisów prawa.
Nie budzi wątpliwości fakt, że wydatek w postaci czynszu dzierżawnego co do zasady może stanowić koszt uzyskania przychodu z uwagi na jego poniesienie w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Sporą trudność sprawia jednak podatnikom ustalenie, czy poniesiony wydatek powinien powiększyć wartość początkową powstałego środka trwałego i podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne, czy można go zaliczać do kosztów uzyskania przychodów już na bieżąco.
Stanowisko organów podatkowych w tym zakresie jest niestety niejednolite. W przypadku wytworzenia środka trwałego we własnym zakresie, jego wartość początkową ustala się w oparciu o koszt wytworzenia – w szczególności wartość rzeczowych składników majątku zużytych do wytworzenia środka trwałego i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonego środka trwałego (art. 16g ust. 1 pkt 2 i ust. 4 ustawy o CIT). W niektórych interpretacjach organy potwierdzają, że czynsz dzierżawny istotnie stanowi jeden z kosztów wytworzenia środka trwałego. Wskazują przy tym, że istnieje bezsprzeczny związek pomiędzy wytworzeniem środka trwałego a wynagrodzeniem za dzierżawę gruntu. Gdyby nie inwestycja polegająca na wytworzeniu np. farmy wiatrowej, nie byłoby potrzeby zapewniania gruntów i w rezultacie pozyskiwania i opłacania tytułów prawnych do posiadania tych gruntów (interpretacja z 1 lutego 2017 r., sygn. 0461-ITPB3.4510.592.2016.2.JG; interpretacja z 19 kwietnia2019 r., sygn. 0114-KDIP2-2.4010.85.2019.1.JG). W takim przypadku podatnik rozliczy koszty uzyskania przychodów w formie odpisów amortyzacyjnych dopiero po zakończeniu inwestycji.
Równolegle podatnicy mogą jednak natrafić na interpretacje indywidualne zawierające odmienne stanowisko. Zgodnie z nim wydatki na czynsz dzierżawny stanowią koszt uzyskania przychodów inny niż bezpośrednio związany z przychodami, czyli tzw. koszt pośredni potrącalny już w dacie jego poniesienia. W ocenie tych organów ponoszone wydatki nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego, bowiem nie mieszczą się w katalogu wydatków stanowiących koszt jego wytworzenia. Są one raczej związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości i należy je uznać za element kosztów stałych, które podatnik uiszcza w związku z majątkiem będącym w jego władaniu (interpretacja z 14 maja 2012 r., sygn. IPTPB3/423-80/12-2/KJ; interpretacja z dnia 29 grudnia 2010 r., sygn. ITPB3/423-589/10/PST; interpretacja z dnia 9 kwietnia 2020 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.33.2020.2.NL).
Wobec powyższego, prawidłowa kwalifikacja wydatków poniesionych na czynsz dzierżawny stanowi dla podatników wyzwanie. W celu ograniczenia ryzyka wynikającego m.in. z niejednolitej linii interpretacyjnej każdy przypadek wymaga szczegółowej analizy i zabezpieczenia dla konkretnego podatnika.